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Surroga mutuo: le clausole vietate che la banca potrebbe inserire nel contratto

Con la legge Bersani del 2007 è stata introdotta la possibilità per un mutuatario di trasferire a costo zero il proprio mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che gli offra migliori condizioni. Si tratta della surroga o portabilità del mutuo. Al momento di firmare il contratto di surroga è importante leggere bene tutte le clausole, perché l’istituto di credito potrebbe inserirne alcune vessatorie per il cliente.

La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:

– il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;

– nell’atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;

– nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione.

Effettuare la surroga del mutuo è un diritto che non può essere negato dall’originario istituto di credito.

Nel contratto che regola l’operazione l’istituto di credito può inserire delle clausole vessatorie per il cliente. Così, con l’obiettivo di salvaguardare i diritti del contraente debole, il legislatore sanziona a vario titolo l’introduzione di determinate clausole nel contratto di mutuo da parte dell’istituto bancario che concede la portabilità.

Le possibili clausole sono: divieto di estinzione anticipata del mutuo, addebito spese/commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, clausola di inadempimento/patto marciano.

Divieto di estinzione anticipata del mutuo da parte del cliente – Nell’inserire tale clausola, l’istituto bancario potrebbe prevedere una penale per il caso di estinzione anticipata. L’art 120- ter del T.U.B. sanziona con la nullità questa previsione contrattuale, di guisa che la banca, prima, e il notaio rogante, poi, sono esposti alle conseguenti responsabilità per il caso della sua introduzione.

Addebito spese/commissioni per la concessione del nuovo finanziamento – Parimenti, il cliente non può essere onerato, a mezzo di apposita previsione contrattuale, di alcuna spesa o commissione per la concessione del nuovo mutuo così come stabilito dall’art. 120-quater, quarto comma, del citato testo unico bancario: “Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

Clausola di inadempimento/patto marciano – Infine, è di recente introduzione l’art 120-quinquiesdecies, rubricato “Inadempimento del consumatore”, a norma del quale non può essere inserita nel nuovo contratto di finanziamento, con il quale si accede alla portabilità, la clausola che tuteli l’istituto di credito dall’inadempimento del cliente nella restituzione delle rate. In particolare si rammenta che il D.Lgs. 21 aprile 2016, n. 72 ha previsto, attraverso l’introduzione nel T.U.B. del medesimo art. 120 quinquiesdecies, nell’ottica di una più rapida realizzazione del credito da parte degli operatori finanziari, la possibilità che i contratti di mutuo stipulati successivamente all’entrata in vigore della norma rechino la cosiddetta clausola di inadempimento.

Tale previsione contrattuale si sostanzia nel trasferimento della proprietà dell’immobile ipotecato dal cliente all’istituto di credito, senza passare per l’esecuzione forzata, per il caso di mancato pagamento, ad opera del primo, di un determinato numero di rate del mutuo, accompagnato (il trasferimento) dalla restituzione, da parte dell’istituto al cliente, della differenza esistente tra il valore dell’immobile e quello del debito residuo (cosiddetto patto marciano).

Una siffatta clausola non può essere prevista all’atto della portabilità, come stabilisce il richiamato articolo che così recita: “Fermo quanto previsto dall’articolo 2744 del codice civile, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell’immobile come stimato dal perito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita è superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza. In ogni caso, il finanziatore si adopera con ogni diligenza per conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo. La clausola non può essere pattuita in caso di surrogazione nel contratto di credito ai sensi dell’articolo 120-quater”.

Ecco la definizione di inadempimento del cliente/mutuatario contenuta nell’art 120 quinquiesdecies, comma 3: “c) costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili; non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2”.

 

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