Come calcolare il valore di un immobile

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Come calcolare il valore di un immobile? Sia che si voglia vendere, acquistare, affittare o fare un semplice investimento sul mattone, questa è una domanda che è necessario porsi. La risposta non è semplice, in quanto a determinare il tutto intercorrono numerosi fattori, non solo oggettivi, ma anche soggettivi: la propria casa natale ad esempio può avere un forte valore affettivo per cui si può ipotizzare di venderla ad una determinata cifra, ma dal punto di vista del mercato, essendo una vecchia costruzione, è facile rimanere delusi. Da dove partire dunque per calcolare il valore di un immobile?

Come calcolare il valore di un immobile: stabilire la quotazione media

Il primo step che suggeriamo è quello di saper selezionare un Consulente Immobiliare affidabile e qualificato che abbia una importante e adeguata esperienza nel settore immobiliare e che sia in grado, attraverso determinati strumenti, di indicare e valutare le quotazioni di mercato della casa individuata, nell’area in cui si trova.

Tra i diversi strumenti utilizzati per determinare il valore indicativo di un immobile , uno strumento utile lo si può trovare nel sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata alla banca dati OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare). Qui inserendo il comune, la zona, la tipologia e lo stato dell’immobile è possibile ottenere le quotazioni semestrali in euro al Mq, sia per la vendita che per l’affitto.

Questi dati sono relativi alle medie di vendite/locazione degli immobili nell’ultimo semestre, così come comunicati all’Agenzia delle entrate, ma possono non essere esaustivi di una stima precisa e reale. Si tratta comunque di un punto di riferimento da cui partire, per poi, magari affidarsi ad un professionista esperto.

Come calcolare il valore di un immobile: l’importanza della zona

In una valutazione immobiliare, il ruolo più importante è giocato dalla zona in cui è ubicato: in prossimità della metropolitana ad esempio, può esservi una maggiore richiesta e quindi il valore dell’immobile può essere superiore rispetto ad uno equivalente distante solo un paio di chilometri; oppure semplicemente, un monolocale che si affaccia sulla Fontana di Trevi a Roma, ha sicuramente un valore più alto rispetto ad un trilocale in periferia.

Come calcolare il valore di un immobile: lo stato effettivo

A seconda della tipologia, lo stato dell’immobile può incidere in positivo o negativo sul valore di mercato fino anche al 50%: un appartamento in una costruzione appena ultimata, non necessiterà di altre spese obbligatorie almeno per un decennio e dunque il suo valore è pieno, di contro uno ristrutturato internamente ma in un edificio vecchio, può avere bisogno di lavori strutturali, anche onerosi e così il suo valore di mercato si abbassa. Molto poi dipende dalle finiture interne e dalla qualità dei materiali (infissi, pavimentazioni, impianti idraulici, ecc.): è ovvio che un appartamento con parquet e marmi avrà un valore maggiore rispetto ad un altro rifinito con materiali da capitolato.

Come calcolare il valore di un immobile: i particolari

Esistono poi dei particolari che in una stima precisa vanno ad incidere con minori percentuali nelle valutazioni, ma sono altrettanto importanti: l’esposizione alla luce, l’affaccio su strada affollata, o la veduta panoramica; un appartamento a piano terra senza giardino avrà un valore del 10 % circa inferiore ad uno con giardino, uno al secondo piano senza ascensore sarà valutato con un -20%; + 5% se dotato di riscaldamento autonomo o se esiste un impianto antifurto, eccetera.

Gli obiettivi sono diversi e vari per tutte le parti in causa (affittuario, venditore o compratore), per cui è opportuno chiedere sempre la consulenza di un professionista del settore, che aiuti anche a comprendere meglio il tutto, ad esempio se il prezzo ipotizzato per la locazione di un monolocale in una data zona è concretizzabile o meno, e farsi consigliare per l’opzione più vantaggiosa economicamente.

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