Come funzionano le aste giudiziarie?

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Come funzionano le aste giudiziarie degli immobili? Online, in tribunale, con incanto o senza incanto, tra stime e perizie non sempre chiarissime per tutti, così come i termini impiegati: per capire meglio i meccanismi delle aste immobiliari e decidere se fanno al caso tuo, ecco cosa occorre sapere.

Cos’è un asta giudiziaria?

Un’asta giudiziaria o immobiliare è un atto predisposto da un giudice, in seguito alla richiesta di un creditore, definito come ordinanza di vendita. Un debitore insolvente in questo modo si vede togliere la proprietà di un immobile a lui intestato, che viene così messo in vendita-forzata– attraverso un’asta al miglior offerente, al fine di recuperare il credito necessario e saldare il dovuto al richiedente.

Chi può partecipare ad un’asta giudiziaria?

Tutti tranne il debitore: ma possono farsi carico dell’acquisto anche parenti stretti, società o singoli individui. Non è obbligatoria l’assistenza di un legale o di un professionista del settore (mandatario munito di procura speciale) anche se è auspicabile per non incorrere in errori o rischi vari.

Come funzionano le aste giudiziarie per stabilire il prezzo dell’immobile?

Al momento dell’atto il giudice nomina un perito per determinare il valore effettivo dell’immobile. Nella stessa ordinanza vengono stabilite anche le modalità di presentazione della domanda dell’offerta, con la cauzione da versare (il 10%) e la data entro cui farlo, in genere tra i 90 ed i 120 giorni dall’atto. La cancelleria del Tribunale (o il custode giudiziario nominato dal giudice) devono poi provvedere a dare pubblico avviso dell’ordinanza di vendita su quotidiani o siti internet specializzati almeno 45 giorni prima della scadenza del termine entro il quale presentare la proposta di acquisto. Sui medesimi siti e/o in cancelleria è possibile reperire tutti i documenti del caso, dall’ordinanza alla perizia, comprese planimetrie ed eventuali foto. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito dalla perizia.

Come funzionano le aste giudiziarie senza incanto

Nelle aste giudiziarie senza incanto viene presentata un’offerta in busta chiusa. In questa vanno inseriti i seguenti documenti:

  • Modulo di domanda con gli estremi dell’immobile per cui si fa l’offerta
  • Copia dei documenti di riconoscimento di chi fa l’offerta
  • Assegno circolare intestato al Tribunale competente come cauzione (non inferiore al 10% del prezzo offerto).

Gli offerenti (o il delegato) dovranno presentarsi all’asta nel giorno, luogo e data indicata o si rischia di perdere anche la cauzione. Nel caso di un’unica offerta, l’immobile è aggiudicato; con più offerte, si procede ad una contestuale nuova asta pubblica tra i presenti, ovvero si fa un’asta con incanto. In questo secondo step, l’immobile è aggiudicato a chi ha fatto l’offerta più alta.

Come funzionano le aste giudiziarie con incanto

L’asta con incanto è una gara pubblica tra più offerenti. Vince chi fa l’offerta più alta. Tuttavia è possibile nei 10 gg successivi all’aggiudicazione fare nuove offerte (maggiori di almeno 1/5). Se questo avviene si procede ad una nuova asta a cui sono ammessi  sia l’aggiudicatario che i vecchi ed i nuovi offerenti. L’aggiudicazione al prezzo più alto in tal caso diventa definitiva.

Quali sono le spese per l’acquisto di un immobile con un’asta giudiziaria?

Ovviamente il saldo dell’offerta che deve avvenire entro i termini stabiliti dal giudice (in genere 60-120 giorni dall’aggiudicazione). A questo si aggiungono gli oneri fiscali (comprensivi delle dovute agevolazioni se presenti, come quelle per l’acquisto della prima casa), ma non si pagano quelli notarili.

Al momento del saldo, sarà compito del giudice e del Tribunale, trasferire la proprietà dell’immobile con le dovute trascrizioni nei registri immobiliari. In automatico vengono anche cancellate le ipoteche e gli atti di pignoramento presenti eventualmente sull’immobile.

Se hai degli ulteriori dubbi su come funzionano le aste giudiziarie degli immobili, rivolgiti ad un mediatore: un professionista esperto e qualificato saprà sicuramente guidarti in tutto questo percorso. 

 

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