Affitto cedolare secca: quando conviene e funzionamento

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Affitto con cedolare secca? Se vuoi mettere a rendita la tua seconda casa, sai che poi dovrai pagarci delle tasse e questo ti spaventa un po’. Devi sapere che in tal senso hai diverse opzioni tra cui scegliere e tra queste c’è proprio la cedolare secca. Ecco cos’è, come funziona e quando conviene.

Cedolare secca per l’affitto, cos’è

Quando si parla di “cedolare secca” per l’affitto di un immobile, si fa riferimento ad una tassazione agevolata che permette di applicare una particolare aliquota vantaggiosa al 10 o al 21% a seconda dei casi. Si tratta specificatamente di una tassa fissa che si calcola solo sulla cifra della locazione e non va quindi a pesare sul reddito complessivo ai fini Irpef del proprietario, con aliquote a scaglioni (dal 23 al 43 %). In più la cedolare secca comporta l’esonero dal pagamento delle addizionali comunali e regionali, nonché l’imposta di bollo e di registro, che vengono comprese, assorbite dalla tassa stessa.

Cedolare secca, come funziona e cosa cambia

Il suo funzionamento è semplice: alla stipula del contratto di locazione andrà inserito il metodo di tassazione prescelto. In caso di cedolare secca il calcolo delle imposte verrà fatto solo sul reddito da locazione con un’aliquota che sarà pari al 10% o al 21 % a seconda dei casi. Questa agevolazione è concessa solo per contratti di affitto che riguardano immobili di categoria catastale A1/A11, esclusa la A10 che appartiene agli immobili di lusso. Purtroppo da quest’anno non è più possibile applicare la cedolare secca all’affitto di immobili commerciali, ovvero uffici e negozi. Salvi da questo punto di vista i contratti stipulati entro la fine del 2019 anche se la registrazione è effettuata nel 2020. Questa andrà comunque fatta entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza del contratto stesso. La cedolare secca può essere applicata anche a rinnovo di contratto, ma non permette aumenti del canone.

Cedolare secca, quando si applica l’aliquota al 10% e quella al 21%

Il 21% si applica ai locali ad uso abitativo, appartenenti alla categoria catastale C/1, fino ad un massimo di 600 mq di superficie escluse le pertinenze (come il box auto o la cantina), nei contratti di locazione a canone libero. L’aliquota del 10% invece si applica in caso di canone concordato (3+2) per immobili siti in determinati comuni che hanno determinate caratteristiche:

  • Carenza di abitazioni (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti)
  • Colpiti da calamità naturali (come il terremoto)
  • Ad alta densità abitativa

La cedolare secca al 10% si applica anche in caso di affitto a studenti fuori sede e a contratti transitori (ovvero da un mese a 18 mesi).

Come e quando si paga

Le scadenze e le modalità di pagamento sono le medesime dell’Irpef: un acconto entro il 30 giugno (40%) ed il saldo entro il 30 Novembre. Si può pagare in un’unica soluzione entro la fine di Novembre quando l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro; la somma si versa tramite il classico modello F24.

Cedolare secca 2020 quando conviene

Ovviamente si tratta di un’agevolazione importante e conveniente per chi ha un reddito ai fini Irpef molto alto. Va sottolineato comunque che la cifra della locazione pur non sommandosi ai fini Irpef, fa comunque cumulo per il reddito complessivo e per tutti quei casi in cui sono previste altre agevolazioni e detrazioni, come le seguenti:

  • ISEE
  • Figli a carico
  • Detrazioni Irpef (ad esempio i bonus fiscali per la ristrutturazione)

Per capire meglio è opportuno rivolgersi al proprio commercialista, ma già un primo step di chiarimenti è possibile richiederlo all’agenzia immobiliare alla quale ci si è rivolti per affittare l’immobile.

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