L’idea di fare un affare, osservando un annuncio per un immobile all’asta, stimola chiunque. Poi però subito nella mente arrivano campanelli d’allarme che fanno desistere dal procedere: occorre una grande liquidità, è un mercato chiuso accessibile solo ad addetti al settore o speculatori esperti, chissà quali ritorsioni dai proprietari, la pratica buracratica è troppo complessa, e così via. In realtà questi sono essenzialmente falsi miti. Infatti, non tutti sanno che per acquistare una casa all’asta si può anche prendere un mutuo (benché un anticipo in liquidità occorre sempre averlo, esattamente come per qualunque altra compravendita immobiliare), senza contare che chiunque può partecipare ad un’asta, purché presenti per tempo la dovuta domanda al tribunale di competenza. Dei rischi nel comprare una casa all’asta tuttavia esistono, ma sono ben altri. Ecco quali e qualche consiglio per affrontarli.
Quali sono i rischi di comprare una casa all’asta? Attenzione al prezzo giusto!
In media l’acquisto di una casa all’asta favorisce un risparmio che va dal 20 al 40%. Le perizie di valutazione e dunque il prezzo sono fatte da esperti nominati dal tribunale e quindi sono abbastanza obiettive. Purtroppo però tali documenti vengono redatti al momento della sentenza del giudice che stabilisce la vendita all’asta del bene e tra corsi e ricorsi del proprietario dell’immobile possono passare diversi anni prima della messa in vendita pratica. Soprattutto negli ultimi anni si è assistito ad un forte ribasso del valore del mattone, nella maggior parte d’Italia, con la conseguenza che una stima di 10 anni fa non corrisponde più al valore in corso, senza contare che l’immobile può aver avuto nel frattempo decadimenti strutturali o essere stato oggetto di abusi (come la costruzione di una veranda che poi andrebbe abbattuta). Questo non è un rischio molto frequente, ma va tenuto presente specie da chi vuole procedere all’acquisto come forma di investimento. La perizia rimane un punto di partenza imprescindibile, ma…..occhio alla data!
I rischi di comprare una casa all’asta: occupata, sì, no, forse
Nella maggioranza dei casi l’immobile posto all’asta è occupato dal debitore o da affittuari! E’ importante che nella perizia questo aspetto sia evidenziato. Se non ci sono notizie al riguardo è opportuno verificarle con il custode giudiziario. Una casa occupata ha sicuramente un valore inferiore di cui il perito tiene conto nella valutazione e negli avvisi d’asta in tali casi viene sempre specificato che l’immobile sarà liberato a spese del Tribulale al momento dell’aggiudicazione. Tuttavia tra il dire ed il fare c’è di mezzo il mare! Le esecuzioni di sgombro in situazioni normali possono richiedere da 3 a 6 mesi (se non oltre), ma in caso di presenza di persone anziane, bambini piccoli o disabili i tempi possono diventare infiniti. Ci sono poi delle situazioni particolari, come quella di un contratto d’affitto stipulato prima del pignoramento (bisognerà attendere lo scadere del contratto e poi procedere con uno sfratto) o quando l’immobile è occupato dal coniuge di un debitore, in virtù di provvedimento di assegnazione della casa familiare.
Se si sta cercando una casa per andare a viverci subito, è meglio trovare all’asta un immobile libero, forse meno conveniente, ma più sicuro nelle tempistiche di assegnazione!
Tra i rischi di comprare una casa all’asta anche quello delle sue condizioni reali
Le perizie degli immobili posti all’asta sono in genere ben dettagliate, ma per noi comuni mortali, spesso poco comprensibili. Talvolta allegate all’avviso d’asta ci sono delle foto, ma che possono rendere l’idea della casa solo in modo parziale. Dunque che fare? E’ importante conoscere le reali condizioni dell’appartamento e dell’intero stabile in cui si trova prima di fare un’offerta o si rischia di acquistare una casa sulla carta in buone condizioni, ma in pratica totalmente da rifare. A tal proposito c’è un altro rischio da calcolare: il contesto in cui l’immobile si trova. Non sarebbe piacevole convivere in un condominio di familiari del debitore esecutato! L’immobile posto all’asta si può e si deve visitare, previo appuntamento da prendere con il custode giudiziario o tramite la cancelleria del tribunale di riferimento. I dati al riguardo si trovano obbligatoriamente negli avvisi pubblici.
Comprare una casa all’asta, il rischio dei costi nascosti
Ebbene sì. Alcuni costi possono non essere presenti nei documenti consultabili all’asta: l’esempio più comune sono gli arretrati delle spese di condominio, spesso molto onerose e dalle quali non si scappa; inoltre può capitare (purtroppo) che al momento dello sgombro l’immobile diventi oggetto di danni voluti. Una piccola parte del budget va preservata per questa eventualità. Nel caso non servisse si può sempre fare una mega festa d’inaugurazione ed invitare tutti gli amici!
Comprare una casa all’asta, consigli per evitare i rischi
E’ importante leggere bene tutti i documenti del caso (ordinanza del giudice, perizia e relazione di stima, planimetrie e foto, atto di vendita dell’immobile, avviso di messa all’asta). Questi sono disponibili su appositi siti web e/o presso la cancelleria del tribunale di competenza almeno 45 giorni prima della data d’asta. In caso di dubbi è necessario richiedere lumi al custode giudiziario. La cosa migliore poi, se non si vuole essere colpiti da particolari stati d’ansia, anche nel disbrigo burocratico della procedura, è quella di rivolgersi a professionisti e consulenti del settore immobiliare.
