Come fare per vendere un appartamento affittato? Occorre abbassare il prezzo? Ci sono norme legali a cui dover far riferimento? Che diritti ha l’inquilino? Può opporsi? Può capitare di avere bisogno di liquidità e di pensare alla vendita di un immobile messo a reddito, ovvero concesso in locazione. Queste domande sono particolarmente frequenti in chi si trova in tale situazione ed appare subito evidente che vendere un appartamento affittato non è cosa semplice. Occorre avere ben presente tutte le norme al riguardo e le difficoltà del caso prima di prendere una decisione o meglio ancora di mettere in vendita il proprio appartamento. Per semplificarti la vita rivolgiti ad un’agenzia immobiliare di zona, con esperti qualificati, che sappiano guidarti passo dopo passo nelle varie procedure e tieni presente quanto segue.
1. Vendere un appartamento affittato può risultare complesso, ma di certo non impossibile, basta avere pazienza ed essere consapevoli delle difficoltà.
2. L’inquilino ha per legge un diritto di prelazione sull’acquisto della casa. Dunque quando si decide di vendere un immobile affittato occorre darne prontamente notizia al locatario. E’ un passo necessario anche in caso non volesse acquistare, in quanto deve avere la possibilità di trovare un’altra abitazione e soprattutto essere disponibile a far visitare l’appartamento ad eventuali acquirenti (non è obbligato a farlo).
3. Aver mantenuto dei buoni rapporti con l’inquilino nel tempo sarà fondamentale in tal senso, ma ci si può comunque agevolare reciprocamente. Come? Dandogli la possibilità di recedere il contratto anticipatamente se vuole, proponendogli l’affitto di un’altra tua proprietà con caratteristiche simili, oppure offrendo uno sconto sul canone mensile in cambio del disturbo per la visita dei potenziali acquirenti.
4. E’ necessario avvisare il locatario dell’intenzione di vendere almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.
5. Scadenza di contratto o meno, può capitare che l’inquilino resista allo sfratto, magari anche omettendo di pagare il canone. Questo è il rischio più grande per chi acquista e dunque spesso si rinuncia a fare un’offerta nel timore di imbarcarsi in una brutta situazione che potrebbe durare anni. Ebbene la legge tutela l’acquirente in tal senso (grazie ad una sentenza del Tribunale di Napoli): nell’atto di compravendita è possibile inserire una clausola in cui si attesta la nullità dello stesso in caso di mancato abbandono dell’appartamento da parte del locatario oltre la scadenza di contratto. Certo, nel caso così fosse ti ritroveresti da capo, ma in questo modo puoi invogliare gli acquirenti a comprare il tuo appartamento. Del resto nella maggioranza dei casi l’affittuario se avvisato per tempo va via. L’altra alternativa che hai altrimenti è eseguire tu stesso lo sfratto alla scadenza del contratto e mettere poi in vendita l’immobile.
6. Vendere un appartamento affittato è più semplice se specifichi che si tratta di un investimento (il valore dell’immobile più la rendita mensile dell’affitto): eviterai le perdite di tempo con le giovani coppie che cercano una casa per andarci ad abitare e che facilmente rinunceranno per paura che l’inquilino non se ne vada. In questo modo non sarà necessario neppure abbassare di tanto il prezzo, come molti pensano: un appartamento affittato è una rendita ed è diverso da un appartamento occupato illegalmente.
7. Tieni presente di mettere a disposizione del potenziale compratore il contratto di locazione e le ricevute di affitto fin lì emesse a dimostrazione che ad abitare l’immobile è un inquilino virtuoso e non moroso. In caso contrario avvisa: con un buon prezzo -che favorisca l’acquirente per le eventuali spese di sfratto- la vendita potrebbe concludersi egualmente.
8. Con il tuo agente immobiliare di fiducia studia bene tulle le clausole e le norme necessarie evidenziando l’aspetto dell’acquisto del tuo immobile quale forma di investimento.
