20Hai in previsione l’acquisto di una casa avuta in successione dal venditore ed hai qualche perplessità? E’ giusto prestare attenzione nelle compravendite immobiliari. Vale anche e soprattutto se l’appartamento o la villetta dei tuoi sogni è l’oggetto di un’eredità. Nella grande maggioranza dei casi non si riscontrano problemi, ma è sempre buona cosa sapere quali possono essere i rischi e soprattutto quale documentazione è necessario reperire e verificare per evitarli.
Cos’è una successione e cosa comporta quando c’è di mezzo un immobile
La successione è un atto obbligatorio stabilito dalla legge che va fatto entro un anno dalla morte di una persona (de cuius). Comprende una lista dei beni mobili ed immobili dell’estinto. Nonché i nominativi degli eredi. Tale atto si chiama dichiarazione di successione e va presentato all’Agenzia delle Entrate al fine di pagare eventuali tributi. Quando c’è di mezzo un immobile occorre svolgere anche un’altra serie di pratiche burocratiche per completare l’iter che porta all’effettivo passaggio di proprietà.
- Pagare l’imposta ipotecaria e catastale sull’immobile oggetto di eredità
- Fare la voltura catastale entro 30 giorni dall’inizio della pratica di successione per cambiare l’intestazione dell’immobile presso il catasto
- Accettare formalmente l’eredità ed effettuarne una trascrizione
Quest’ultimo passaggio è particolarmente importante in quanto è l’unico che stabilisce il vero e propro passaggio di proprietà ad uno o più eredi. Se stai acquistando una casa ricevuta in eredità devi prestare attenzione proprio a questo: oltre alla dichiarazione di successione e agli oneri pagati il venditore deve fornirti anche la copia della trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Del resto al momento del rogito chi vende un immobile deve dare prova – con un “atto di provenienza” – di essere l’effettivo proprietario e dunque di essere nella posizione di poter vendere. In caso di una casa avuta in eredità la trascrizione è il documento necessario!
Acquisto casa in successione, i rischi
La legislazione tutela specifici rapporti parenterali: gli eredi diretti – legittimari – sono il coniuge ed i figli. In loro assenza i parenti più prossimi. A tali persone spettano i beni divisi in eguali quote. Può capitare che in caso di donazione o testamento uno o più legittimari siano privati di tale diritto. Questi possono impugnare il testamento o la donazione, annullando di fatto in toto o in parte la vendita di un eventuale immobile se nel frattempo è stata fatta. Questo è dunque il rischio più grande quando si acquista una casa avuta in successione dal venditore ed è importante prestare attenzione alla regolarità e completezza di tutti gli atti. Può invece capitare che tutti gli eredi siano concordi nella vendita ma che manchi la trascrizione dell’accettazione dell’eredità: è sicuramente il male minore in quanto questo atto pubblico si può redigere presso un notaio anche nella stessa seduta del rogito, ma non può prescinderlo o essere eseguito dopo.
Acquisto casa in successione: l’importante è essere informati
Quando ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare e si trova la casa dei propri sogni, si fanno al mediatore 1000 domande. Una di quelle che non viene in mente – in quanto si da per scontato – è proprio la provenienza dell’immobile. In realtà accertarsi del proprietario e delle motivazioni per cui vende è una delle prime cose che andrebbero chieste, non solo per i suddetti problemi ereditari, ma anche per non trovarsi di fronte a lavori straordinari condominiali o a situazioni a rischio debitorio da parte del venditore, tanto per fare degli esempi. Questi aspetti possono far decidere più lucidamente sull’acquisto, essere uno spunto per abbassare il prezzo e soprattutto far arrivare al rogito con maggiore consapevolezza. Se anche tu ti sei rivolto ad un mediatore immobiliare hai fatto la scelta giusta, anche perché tale professionista può fornirti tutta la documentazione relativa alla successione dell’immobile (insieme al resto: quietanze del condominio, APE, agibilità, destinazione d’uso, eccetera) già prima della proposta d’acquisto.
