Il calcolo dei vani catastali è un importante fattore da non trascurare in caso di acquisto di un immobile, perché concorre alla determinazione della rendita catastale, valore di riferimento per pagare l’IMU. Nell’idea comune, un vano corrisponde ad una stanza e tutto sembra facile. In realtà così non è perché esistono anche i bagni, i corridoi e le pertinenze, che assumono un valore di calcolo diverso. Vediamo nel dettaglio.

Come si fa il calcolo vani catastali?

Esistono delle norme ben precise per effettuare il calcolo dei vani catastali e sono quelle stabilite dal Decreto Legge 652/39 (nascita NCEU) e dal D.P.R. 1142/49 (regolamento formazione NCEU). Va sottolineato che il calcolo effettivo dei vani catastali è effettuabile solo attraverso un programma specifico (il DOCFA) in seno all’ Agenzia delle Entrate. Serve ogni qualvolta che si esegue un accatastamento nuovo o la variazione catastale di un immobile preesistente. Con visura e planimetria catastale alla mano è possibile comunque effettuare un conteggio molto vicino alla realtà. Questi i valori dei vani:

  • Camere, cucina e salotto sono stanze effettive e vengono conteggiate ognuna come un singolo vano a patto che rientrino nella misura massima di 28 mq. Si definiscono “vani principali”
  • Il bagno è considerato come un accessorio diretto, ovvero indispensabile, ma senza le caratteristiche  di una stanza e va calcolato come 1/3 di un vano.
  • Corridoio, ingresso, stanzino/ripostiglio, disimpegno, vengono calcolati e considerati vani accessori diretti come il bagno.
  • Cantine e soffitte sono considerati vani accessori indiretti quelli complementari all’immobile ed incidono con un’equivalenza di 1/4 di vano.
  • Giardini e terrazzi di esclusivo accesso, comprensivi di tettoie o portici eventuali vengono invece conteggiati in percentuale sul totale dei vani, fino ad un massimo del 10%. Corrispondono alle cosiddette “dipendenze”.
  • Le stanze eccedenti i 28 mq si calcolano con un’eccedenza (ad esempio un vano e mezzo a seconda della metratura).

Infine, fatta la somma complessiva occorre arrotondare (allo 0,50 superiore o inferiore)

Calcolo vani catastali, a che serve?

Va detto anche che il totale dei vani catastali effettivi compare sulla visura di un immobile e questo già può semplificare le cose laddove la planimetria dell’immobile corrisponda effettivamente allo stato di fatto. Se si sta per comprare una casa è dunque necessario (anche perché sono documenti obbligatori per il rogito) reperire tale documentazione e prestare una particolare attenzione al numero dei vani indicati. Questa cifra serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini delle tasse. Il calcolo dei vani catastali però può essere utile anche in altri casi, ovvero quando ad esempio si sono fatti nel corso degli anni dei lavori di ristrutturazione interna e non sono stati comunicati i nuovi dati. Molto comune nelle ristrutturazioni ad esempio eliminare i corridoi e realizzare un open space tra cucina e salotto. Ciò abbatte il numero dei vani ed è dunque importante verificare per non pagare di più. Se stai per comprare casa, chiedi questi dettagli al tuo agente immobiliare di fiducia.