Di sicuro hai sentito parlare di nuda proprietà e approssimativamente sai di cosa si tratta, ma ora che ti trovi a che fare con l’acquisto (o la vendita) di un immobile è il caso che tu approfondisca la tematica. Può essere una forma di compravendita vantaggiosa ma i dubbi sono molti: cosa si intende di preciso con nuda proprietà? Come si calcola il valore di un appartamento con questa modalità? A chi spetta pagare le spese? Cerchiamo di rispondere passo dopo passo ad ofgnuna di queste domande.


Cos’è la nuda proprietà

Con questo termine si indica la compravendita di un immobile in cui chi vende mantiene il diritto di usufrutto a vita o per un tempo prestabilito. Questo può essere applicato sia abitando la casa che lasciandola a terzi (un nipote o un figlio) o in affitto. In genere a questo tipo di compravendite immobiliari partecipano come venditori persone anziane o mature rimaste sole: l’obiettivo è quello di avere una buona liquidità per continuare a vivere nella propria casa più serenamente. Si può allo stesso modo vendere anche una seconda casa, al mare o affittata. Per il compratore si tratta sempre di un investimento: il costo di una nuda proprietà è più basso rispetto alle vendite comuni con totale usufrutto.

Valore nuda proprietà, come si effettua il calcolo?

Effettivamente però quanto è più basso il prezzo di una nuda proprietà nel mercato immobiliare? Per fare il calcolo occorre avere alcuni parametri stabiliti dal Ministero delle Finanze che vanno confrontati con un coefficiente stabilito. Tali paramentri corrispondono al valore di mercato dell’immobile e all’età del venditore/usufruttuario. Questo perché potenzialmente più è giovane e maggiore sarà il tempo di attesa per l’acquirente per entrare in possesso anche dell’usufrutto. In pratica si calcola il valore della durata “stimata” o prestabilita dell’usufrutto. Per semplificarti le cose puoi rivolgerti ad un’agenzia immobiliare di fiducia: sarà in grado di effettuare il calcolo che prevede anche una perizia del valore effettivo dell’immobile. In alternativa puoi trovare dei calcolatori online su siti specializzati. Se invece vuoi chiarirti le idee più rapidamente ecco una tabella.

Età beneficiario                             Valore nuda proprietà
Da 0 a 20                                         5%
Da 21 a 30                                       10%
Da 31 a 40                                       15%
Da 41 a 45                                       20%
Da 46 a 50                                       25%
Da 51 a 53                                       30%
Da 54 a 56                                       35%
Da 57 a 60                                       40%
Da 61 a 63                                       45%
Da 64 a 66                                       50%
Da 67 a 69                                       55%
Da 70 a 72                                      60%
Da 73 a 75                                       65%
Da 76 a 78                                       70%
Da 79 a 82                                       75%
Da 83 a 86                                       80%
Da 87 a 92                                       85%
Da 93 a 99                                       90%

In pratica con un esempio: se si vuole acquistare la nuda proprietà di un appartamento che ha un valore di mercato di 300 mila euro occorre prendere in considerazione l’età del venditore usufruttuario per fare il calcolo del valore della nuda proprietà. Se questi ha 60 anni, la cifra corrisponderà a 120 mila euro ovvero al 40 %.

Le spese a chi spettano?

Nel calcolo della convenienza vanno considerate inoltre tutte le spese di “gestione” di un appartamento nel tempo. Salvo accordi diversi il condominio e la manutenzione ordinaria spettano all’usufruttuario, mentre quelle straordinarie all’acquirente nudo proprietario.