Contratto di comodato d’uso per un immobile? La maggior parte di noi ha preso confidenza con il termine “comodato d’uso” nel tempo grazie ad abbonamenti a canali saltellitari tv che offrivano in prestito il decoder, o per il modem in caso di linea telefonica con internet. Tuttavia questa forma legale di contratto può essere applicata anche agli immobili, seppur con una procedura molto diversa, lievemente più complessa e minimamente onerosa. Ecco quindi come funziona un contratto di comodato d’uso per un immobile.
Cosa si intende con comodato d’uso per un immobile?
E’ un contratto che prevede l’affidamento di un immobile da parte del proprietario (che viene definito comodante) ad un’altra persona (comodatario) in forma gratuita. E’ una forma di affitto, con una scadenza decisa tra i due contraenti, ma totalmente gratuita, ovvero senza un canone mensile. Il più delle volte è impiegato da genitori nei confronti dei figli. La normativa che lo caratterizza è espressa dagli art. 1803 e successivi del codice civile. Tale disciplina non obbliga alla registrazione del contratto (come invece per quelli d’affitto tradizionali), pur tuttavia ne prevede la possibilità, per evitare contenziosi futuri e per poter accedere a determinate agevolazioni fiscali.
Contratto di comodato d’uso: diritti e doveri
Colui che riceve l’immobile in comodato è tenuto a conservarlo con diligenza e ad impiegarlo per l’uso determinato per il quale gli è stato concesso. Ovvero, nel caso di un affido per abitazione, il suddetto immobile non può divenire la sede di un ufficio professionale, tanto per fare un esempio. Alla scadenza dei termini prefissati inoltre il comodatario è tenuto a riconsegnare il bene. Nel caso fosse inadempiente, il proprietario potrà richiedere, oltre lo sfratto, anche un risarcimento danni. Al beneficiario del comodato d’uso spettano le spese ordinarie dell’immobile, fatte salve quelle straordinarie, se necessarie ed urgenti. Se non viene stabilita a priori una data sul contratto, il comodante può richiedere l’immobile in un qualunque momento. Altrimenti ha tale facoltà (ovvvero la rescissione anticipata) solo in caso di bisogno urgente ed imprevisto. Di contro il comodatario può restituire l’immobile in qualunque momento.
Registrazione contratto comodato d’uso
Tale contratto può essere verbale o scritto, ma la seconda formula è sempre da preferire, onde evitare controversie future. In taluni casi è anche utile registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate come un qualunque altro contratto d’affitto. Per farlo servono i seguenti documenti:
- 3 copie del contratto con firma originale ed atenticata delle due parti (una copia ciascuno sarà riconsegnata timbrata con la registrazione, mentre la terza rimarà in seno all’Agenzia delle Entrate).
- Copie documenti d’identità dei contraenti.
- Marca da bollo da 16,00 euro (una ogni 4 pagine del contratto).
- Compilazione e firma del Modello 69 (reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate).
- Versamento dell’imposta di registro di 200 euro, tramite modello F23, con codice tributo 109T;
Chi paga le tasse?
La registrazione del contratto è un passaggio importante anche per le tasse come l’IMU e la Tasi. Il comodante infatti, concedendo l’immobile in comodato d’uso a figli o parenti diretti, ha diritto ad uno sconto fiscale pari al 50% dell’imponibile IMU e TASI 2020, ma solo se ha registrato il contratto. Al comodatario non spetta l’IMU, ma una quota della TASI, fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo, ma se si tratta di prima casa può avere un’aliquota agevolata. Questi dovrà anche pagare la TARI, ovvero la tassa sui rifiuti. Per qualunque dubbio, ci si può affidare anche ad un’agenzia immobiliare di fiducia.
