Calcolo millesimi come si effettua e a che cosa serve? Le tabelle millesimali sono spesso oggetto di discussione nelle assemblee condominiali in quanto sono di riferimento per la ripartizione delle spese comuni. Ecco quello che occorre sapere.


Cosa sono le tabelle millesimali

Rappresentano il punto di riferimento per la suddivisione delle spese condominali. Stabiliscono cioè le quote per ogni appartamento sia per le spese fisse che per quelle straordinarie, nonché i diritti di ogni condomino sulle parti comuni e dunque anche la determinazione della maggioranza in un’assemblea condominiale. Nello specifico le quote vanno suddivise in millesimi in base ad alcune caratteristiche delle singole unità immobiliari. Il millesimo si definisce quindi come un’unità di misura ed equivale al rapporto dei valori delle diverse unità immobiliari rispetto all’intero condominio (che è rapportato a 1.000). Nelle tabelle millesimali sono presenti tutte le proprietà con il relativo valore espresso per l’appunto in millesimi.

Calcolo millesimi, come si fa?

Questo calcolo va fatto da un tecnico incaricato che si assume la responsabilità super partes delle corrette quote, dopo aver verificato le superfici reali dei singoli appartamenti. Sono incluse anche le aree esterne se di proprietà esclusiva, come un terrazzo o un giardino. Come si esegue? Secondo le seguenti fasi:

  • Accertamento proprietà di ciascun condomino (comprensive di pertinenze come box o cantina)
  • Rilievi dei metri quadri effettivi
  • Sviluppo di elaborati grafici che comprendano oltre alle superfici anche altri parametri come l’altezza (ovvero il piano), l’esposizione, la destinazione d’uso, eccetera.
  • Moltiplicazione della superficie dei singoli vani per specifici coefficienti correttivi.
  • Questi ultimi sono suggeriti dalla legge, tuttavia il tecnico può apportare delle modifiche, ma solo se è in grado di giustificarle in modo oggettio e concreto.

Calcolo millesimi, i coefficienti

I coefficienti correttivi previsti dalla normativa sono i seguenti:

  • Camera 1,00
  • Servizi (cucina, bagno, ripostiglio) 0,90
  • Corridoi e disimpegno 0,80
  • Cantine e soffitte 0,45- 0,30
  • Balconi coperti 0,30
  • Balconi scoperti 0,25
  • Terrazzo a livello 0,22
  • Giardini 0,15

Poiché nella circolare ministeriale che li determina non sono presenti tutti i coefficienti utili allo scopo, nella pratica ne sono stati standardizzati altri, come ad esempio i seguenti:

  • Studio: 1
  • Antibagno: 0.75
  • Cabina armadio: 0.75
  • Box auto: 0.5

A seconda dell’esposizione della casa si aggiungono altri cofficienti:

  • Sud: 1
  • Sud Est: 0.97
  • Est: 0.9
  • Nord Est: 0.85
  • Nord: 0.8
  • Nord Ovest: 0.85
  • Ovest 0.9
  • Sud Ovest: 0.97
  • Senza finestra: 0.75

Lo stesso dicasi per la luminosità (data dal rapporto tra misura del vano ed il numero di finestre, così come per l’altezza interna. Esistono poi dei coefficienti di prospetto (o di affaccio) e di piano.

Va sottolieato che quando si acquista o si affitta una casa è utile chiedere anche le tabelle millesimali complete. Basta chiedere preventivamente alla propria agenzia immobiliare di fiducia.