Cos’è l’edilizia convenzionata? Esiste a Roma? Chi sta cercando una casa da acquistare può essersi trovato a porsi queste domande, poiché prevede la possibilità di comprare un immobile con un importante risparmio. Tuttavia, non è per chiunque. È una forma di edilizia popolare, che nasce solitamente dall’accordo tra un Comune ed eventuali costruttori o cooperative. L’ente locale in genere cede a questi ultimi il terreno a patto che garantiscano la vendita o la locazione delle case con vincoli di prezzo particolari ed identificati a priori. Lo scopo di questa forma di edilizia è quello di favorire l’accesso alla casa a chi non può permettersi i costi alti del mercato. Purtroppo, però non tutto è semplice. Questa soluzione immobiliare presenta delle criticità e dei rischi per chi ne usufruisce. Ecco tutto quello che c’è da sapere sull’edilizia convenzionata a Roma, la città dove questa tipologia di costruzioni è più diffusa e controversa.
Edilizia convenzionata, di cosa si tratta
L’edilizia convenzionata nasce dalla legge 167 del 1962, che prevede la possibilità per i Comuni (ma anche Province o Regioni) di destinare aree edificabili a costruttori o cooperative che si impegnano a realizzare alloggi a prezzi calmierati, in cambio di agevolazioni fiscali e urbanistiche. Il Comune mantiene la proprietà del terreno, mentre il costruttore o la cooperativa acquisisce il diritto di superficie, cioè la possibilità di costruire e vendere gli immobili ivi realizzati. Il diritto di superficie può avere una durata variabile (20, 99 o altro numero di anni) e al termine della sua scadenza la proprietà degli immobili passa al Comune. Gli alloggi realizzati in regime di edilizia convenzionata sono soggetti a vincoli di prezzo massimo di cessione (PMC) e di locazione (PML), stabiliti dal Comune in base ai costi di costruzione e ai parametri regionali. Questi vincoli seguono l’immobile a titolo di onere reale senza limiti temporali, cioè, valgono per tutte le successive compravendite e locazioni. Chi acquista o affitta un immobile di edilizia convenzionata deve quindi rispettare i limiti imposti dal Comune e dichiararli nell’atto notarile.
Edilizia convenzionata a Roma, quali sono i problemi
A Roma l’edilizia convenzionata ha avuto un grande sviluppo negli ultimi decenni, soprattutto nelle zone periferiche della città. Tuttavia, questa forma di edilizia ha presentato anche delle criticità e dei problemi, sia per i costruttori che per gli acquirenti o gli inquilini stessi. Uno dei principali gap riguarda il mancato rispetto dei vincoli da parte dei venditori o dei locatori, che hanno spesso praticato prezzi superiori a quelli stabiliti dal Comune. Ciò ha determinato una situazione di incertezza e di contenzioso tra le parti coinvolte, con conseguenze economiche e legali. In pratica chi ha acquistato o affittato un immobile di edilizia convenzionata ad un prezzo superiore a quello consentito ha diritto a richiedere la restituzione della differenza al venditore o al locatore. Tale diritto può essere esercitato entro 10 anni dalla data dell’atto notarile o del contratto di locazione. Inoltre, il venditore o il locatore rischia anche una sanzione amministrativa da parte del Comune per aver violato i vincoli imposti dalla convenzione urbanistica. Nonostante ciò, il problema si presenta sovente ed intraprendere una causa legale per ottenere la somma spettante è sempre complicato, oneroso e troppo dispersivo nel tempo. Un altro aspetto da tenere presente, forse ancora più importante e rischioso, riguarda la scadenza del diritto di superficie, che comporta il passaggio della proprietà degli immobili al Comune. Ciò significa che chi ha comprato un immobile di edilizia convenzionata potrebbe perdere il diritto di abitarvi o di venderlo al termine del periodo stabilito dalla convenzione. Inoltre, il Comune potrebbe esercitare il diritto di prelazione sull’immobile, cioè la possibilità di acquistarlo a un prezzo prefissato prima di altri soggetti.
Edilizia convenzionata a Roma, come tutelarsi
Per evitare di incorrere in problemi o rischi legati all’edilizia convenzionata, quando si acquista una casa a Roma, o in qualunque altra città è importante informarsi bene prima di acquistare o affittare un immobile di questa tipologia. In particolare, è consigliabile:
- Verificare la presenza e la durata del diritto di superficie sull’immobile, consultando la convenzione urbanistica stipulata tra il Comune e il costruttore o la cooperativa. Tale documentazione è reperibile presso gli uffici comunali o sul sito istituzionale del Comune di Roma.
- Verificare di possedere i titoli necessari all’acquisto della casa costruita in edilizia convenzionata.
- Verificare i vincoli di PMC e PML sull’immobile, chiedendo al venditore o al locatore una dichiarazione asseverata da un tecnico abilitato che attesti il rispetto dei limiti imposti dal Comune. Questa dichiarazione deve essere allegata all’atto notarile o al contratto di affitto.
- Affrancare il vincolo di PMC e PML sull’immobile, cioè, pagare al Comune una somma che consente di liberarsi dei limiti di prezzo e di locazione. Questa operazione può essere fatta dal venditore o dal compratore, previa stipula di una convenzione specifica con l’ente comunale di diritto. La domanda può essere fatta da un tecnico di fiducia all’ufficio competente, sulla base del decreto ministeriale e della delibera di Roma Capitale del 20/11/2020. Sicuramente questa è la strada più sicura per eliminare i rischi di un contenzioso a venire nel tempo, ma può essere onerosa e richiedere del tempo.
L’edilizia convenzionata a Roma è una realtà complessa e delicata, che richiede attenzione e cautela da parte di chi ne usufruisce. Per tutelarsi al meglio, è sempre opportuno rivolgersi a un professionista qualificato, come un avvocato civilista o un notaio, che possa fornire assistenza e consulenza in materia. Quando si acquista un immobile attraverso un’agenzia immobiliare qualificata sul territorio, come Gruppo Capital, il consulente dedicato è in grado di dare tutte le informazioni del caso, anche circa le tutele. È questa probabilmente la soluzione migliore per comprare una casa in edilizia convenzionata, a Roma e altrove.
