In progetto la vendita della prima casa per acquistarne un’altra, magari più nuova, di maggiore metratura o per il trasferimento in un’altra città? Come comportarsi con le imposte e le agevolazioni fiscali del caso? Quali requisiti e scadenze da rispettare? Ecco tutto quello che occorre sapere al riguardo: vendita prima casa e riacquisto in 10 step!
Normativa sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa
Prima di comprendere come fare per vendere la prima casa con lo scopo di comprarne un’altra è importante conoscere la normativa di riferimento, per ciò che riguarda le agevolazioni fiscali: chi acquista un immobile, destinato a diventare un’abitazione principale per sé e l’eventuale nucleo familiare, con il passaggio della residenza, infatti può avere degli sconti sulle tasse da pagare. In pratica si tratta di agevolazioni che comportano una riduzione dell’imposta di registro (2% anziché 9%) se si compra da un privato o dell’Iva (4% anziché 10%) se si compra da un’impresa costruttrice. Inoltre, si pagano in misura fissa le imposte ipotecarie e catastali (50 euro se si acquista da un privato, 200 euro se si compra da un’impresa). Questi sconti si applicano solo su determinate categorie catastali di immobili non di lusso e nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza, a patto che qui non possieda altre soluzioni residenziali. Per poter beneficiare di tutto questo è necessario cioè che l’acquirente non sia già proprietario di un’altra casa nello stesso comune acquistata con le medesime agevolazioni, o che si impegni a venderla entro un anno dall’acquisto della nuova. Inoltre, è necessario che l’acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altre case nello stesso comune. Da qui si evincono già alcuni step fondamentali per vendere la prima casa e riacquistarne un’altra.
Vendita prima casa e riacquisto tutto in 10 passi
Come comportarsi dunque? Cosa fare? Ecco alcuni preziosi consigli step by step:
1. Verifica dei requisiti per accedere alle agevolazioni: occorre essere residente o trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile da acquistare, entro 18 mesi; è necessario vendere la prima casa entro un anno dall’acquisto della nuova; questa non deve essere di lusso.
2. Ricerca della nuova casa. Ci si può affidare ad un’agenzia immobiliare sul territorio come Gruppo Capital che possa consigliare al meglio ed accompagnare in tutta la trafila burocratica. Utile il doppio incarico, ovvero quello che prevede anche la vendita della prima casa, soprattutto per essere maggiormente facilitati con le tempistiche; l’alternativa è quella di cercare una nuova soluzione abitativa per conto proprio, ma il rischio è di perdersi nel tempo e non saper gestire la compravendita alla perfezione, anche in relazione alla vendita della casa in cui nel frattempo si vive. È sempre importante valutare attentamente le caratteristiche, la posizione, il prezzo e lo stato degli immobili. Un’agenzia immobiliare è utile anche per una precisa valutazione dei beni.
3. Fare una proposta d’acquisto: trovata la casa di interesse è necessario fare una proposta d’acquisto al venditore, indicando il prezzo che si è disposti a pagare e le condizioni dell’affare. La proposta deve essere scritta e firmata da entrambe le parti e deve essere accompagnata da una caparra confirmatoria, che verrà restituita se il venditore non accetta o trattenuta in caso di ripensamento dell’acquirente. Come un bravo agente immobiliare sa consigliare sia in questa fase che in quella del compromesso è importante inserire una clausola che sia ricollegabile alla vendita della prima casa. Per una personale tutela, o si rischi a di perdere la caparra.
4. Firmare il compromesso: se il venditore accetta la proposta, si può passare direttamente al rogito, ma nel caso specifico è meglio prendere bene tempo per vendere l’altro immobile e stipulare un compromesso, ovvero un contratto preliminare in cui le parti si impegnano a concludere la compravendita entro una data stabilita. Il compromesso deve contenere tutti i dati dei contraenti e dell’immobile, il prezzo pattuito, le modalità di pagamento, le eventuali clausole e garanzie. Al momento della firma del compromesso si versa al venditore una somma come acconto sul prezzo finale, che solitamente è pari al 20-30% del totale.
5. Richiesta del mutuo. Nel frattempo, è importante informarsi sulle possibilità di un mutuo. Se si ha bisogno di un finanziamento per acquistare la casa, bisogna presentare all’istituto di credito una richiesta allegando le dovute informazioni sulla propria situazione economico finanziaria, nonché gli estremi della casa da comprare. La stipula di un mutuo comporta spese, notarili e di imposte; se si possiede già un mutuo per la prima casa si può estinguere questo con la vendita o rimodulare. È utile parlarne con un consulente finanziario per tempo.
6. Il rogito dal notaio. Per concludere la compravendita occorre recarsi dal notaio, che è il professionista che redige e autentica l’atto di trasferimento della proprietà. È necessario anche per la stipula del mutuo. L’appuntamento va preso in anticipo e va consegnata tutta la documentazione del caso.
7. Preparare la documentazione: per la compravendita bisogna fornire al notaio i seguenti documenti, per lo più da parte del venditore: copia del compromesso; visura catastale e planimetria dell’immobile anche concessorie; certificato di agibilità o abitabilità; attestato di prestazione energetica (APE); certificato che attesti l’origine dell’immobile e la proprietà; ricevuta del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale; dichiarazione di voler usufruire delle agevolazioni prima casa; eventuale delega al notaio per il pagamento del prezzo al venditore.
8. Vendita della prima casa: se si acquista un immobile con le agevolazioni prima casa, è necessario vendere la vecchia casa acquistata con le medesime agevolazioni, entro 12 mesi. In assenza di questa accortezza si perderebbe il beneficio e occorrerebbe pagare le imposte nella misura ordinaria, come una seconda casa. Per vendere la prima casa occorre seguire le stesse accortezze dell’acquisto, ma si invertono le parti e le responsabilità, come quella della presentazione dei documenti al notaio.
9. Trasferire la residenza. Effettuate le compravendite, quindi, è necessario non dimenticarsi lo step successivo, ovvero quello del cambio di residenza. Si effettua presentando domanda presso l’ufficio anagrafe del comune dove si trova la nuova casa, allegando una copia dell’atto di compravendita e un documento di identità.
10. Invitare gli amici e festeggiare! Dopo aver concluso tutte le pratiche burocratiche e aver traslocato è finalmente possibile godersi la nuova casa: affidarsi ad un’agenzia immobiliare seria significa raggiungere l’obiettivo più rapidamente e senza stress. Provare per credere!
