Vendere nuda proprietà: come fare e a chi rivolgersi

Vendere la nuda proprietà di un immobile può essere vantaggioso, a patto che tra le parti vi sia una totale trasparenza di intenti. Dietro questa soluzione, infatti, oltre ad evidenti benefici, possono nascondersi anche delle insidie. Ecco come fare e a chi rivolgersi per agire in sicurezza e senza fare errori.

Cos’è la nuda proprietà e cosa significa quando la si vende

La nuda proprietà può essere definita come il diritto di disporre ovvero mantenere il possesso di un bene immobiliare senza poterne godere. Ne gode di contro il cosiddetto usufruttuario, in genere per la durata di uno specifico contratto o fino alla morte. L’usufrutto a sua volta può essere costituito da un atto volontario (come una donazione o una vendita) o da un atto legale (come una successione). La nuda proprietà si distingue dalla piena proprietà, che comprende sia il diritto di disporre che quello di godere del bene. La vendita della nuda proprietà, quindi, è una forma di alienazione parziale di una casa, che consente al venditore di ottenere una somma di denaro, senza dover rinunciare al suo utilizzo. Il compratore invece, paga un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, ma deve attendere la morte dell’usufruttuario o la scadenza dell’usufrutto per poterne entrare in possesso.

Vendere nuda proprietà, in quali casi

Vendere una nuda proprietà quindi significa fare un’operazione immobiliare che consente al proprietario di cedere il possesso del bene, pur mantenendo il diritto di usufrutto, ovvero di impiego e quindi la possibilità di abitarlo o affittarlo fino alla sua morte o altra data stabilita dal contratto.  Si tratta di una soluzione che può essere vantaggiosa sia per il venditore che per l’acquirente, ma che richiede alcune precauzioni e conoscenze. È piuttosto comune che persone anziane decidano di vendere la nuda proprietà della casa, per assicurarsi dei fondi economici per una vita più dignitosa rispetto a quella della pensione, pur rimanendo fino alla fine dei giorni ad abitare nella stessa; in altri casi, se previsto dalle clausole, possono affittare lo stesso immobile per avere una rendita ulteriore; l’acquirente ha sempre il vantaggio di acquistare una nuda proprietà, ovvero un immobile ad un prezzo più basso del valore di mercato, e lo svantaggio di non poterne usufruire subito: questa operazione va considerata come un comune investimento immobiliare sul breve o medio termine.

Vendere nuda proprietà, vantaggi per le parti

La vendita della nuda proprietà dunque può essere conveniente sia per il venditore che per l’acquirente, ma presenta anche dei rischi e dei limiti reciproci. Quali? Per il venditore, i vantaggi sono:

• Ottenere una liquidità di soldi immediata, che può essere impiegata per affrontare delle spese incombenti, investire in altri beni o garantirsi una rendita.
• Mantenere il diritto di usufrutto dell’immobile, potendolo abitare o affittare a propria discrezione.
• Ridurre il carico fiscale, in quanto la vendita della nuda proprietà è esente da imposte di registro, ipotecarie e catastali. Inoltre, il valore della nuda proprietà non rientra nell’asse ereditario e quindi non è soggetto a tassazione successoria.
• Proteggere i propri eredi da eventuali debiti o pignoramenti sull’immobile.

Per il compratore invece i vantaggi sono:

• Pagare un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile, in quanto il valore della nuda proprietà dipende dall’età e dal sesso dell’usufruttuario e dal tasso di interesse legale;
• Acquisire un bene immobiliare con una prospettiva di rivalutazione nel tempo.
• Poter beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, ma solo se si riesce a farla divenire la propria abitazione principale entro le tempistiche volute dalla normativa.

Vendere o comprare nuda proprietà, quali sono i rischi?

Per entrambe le parti, sussistono però anche rischi e piccoli svantaggi, come i seguenti:

•  Può essere difficile trovare un accordo sul prezzo e sulle condizioni della vendita, in quanto si tratta di una transazione complessa e delicata, che richiede una valutazione molto precisa del bene e dei diritti in gioco, che non può prescindere ad esempio dall’età del venditore/usufruttuario.
• La necessità di stipulare un contratto chiaro e dettagliato, che regoli i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario, stabilendo le rispettive responsabilità e obblighi in materia di spese condominiali, manutenzione ordinaria e straordinaria, tasse e imposte. Il fai-da-te è fortemente sconsigliato e rivolgersi ad un legale può essere oneroso.
• Il rischio di incorrere in controversie legali o in situazioni spiacevoli, come il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’usufruttuario o la sua opposizione all’accesso dell’immobile da parte del nudo proprietario.

Come fare e a chi rivolgersi per vendere la nuda proprietà

Per vendere la nuda proprietà, in tranquillità e sicurezza è quindi necessario seguire alcuni passaggi fondamentali:

• Far valutare l’immobile e la nuda proprietà, tenendo conto di vari fattori, come la posizione, le caratteristiche, lo stato di conservazione, il mercato immobiliare e il valore dell’usufrutto. Per fare una stima corretta, è consigliabile affidarsi a un perito o a un agente immobiliare esperto, come i  consulenti di Gruppo Capital.
• Trovare un acquirente interessato e affidabile, che sia disposto a pagare il prezzo richiesto e ad accettare le condizioni stabilite. Per facilitare la ricerca, è possibile rivolgersi a delle agenzie specializzate nella compravendita di nuda proprietà, che offrono assistenza e consulenza durante tutto il processo.
• Stipulare un contratto preliminare di vendita, che fissi le modalità e i termini della transazione, come il prezzo, le modalità di pagamento, le garanzie, le spese e le imposte. Il suddetto contratto deve essere redatto da un notaio o da un avvocato esperto e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
• Rogitare il contratto definitivo di vendita, che trasferisca il diritto di nuda proprietà all’acquirente e confermi il diritto di usufrutto al venditore. Il rogito deve essere stipulato davanti a un notaio, che provvede anche alla trascrizione del contratto nei registri immobiliari, così come avviene per ogni altro tipo di compravendita di case.

La vendita della nuda proprietà è una soluzione che può offrire dei vantaggi economici e fiscali sia al venditore che all’acquirente, ma che richiede una buona dose di fiducia e di trasparenza tra le parti. Per evitare problemi o sorprese, è importante informarsi bene sui rischi e sui limiti di questa operazione e affidarsi a dei professionisti qualificati, come gli agenti immobiliari di Gruppo Capital.