Vendita usufrutto a Roma è possibile? Come fare? A chi rivolgersi? Ma prima ancora cosa significa? Quando si parla di usufrutto si intende il diritto, da parte di una persona fisica o di una società, di godere di un bene immobile di proprietà di un soggetto terzo. È ciò che accade quando si vende la nuda proprietà di una casa, ad esempio, ed il vecchio proprietario rimane ad abitarci fino alla fine dei suoi giorni. Dunque, può cedere questo diritto all’abitazione? Vediamo nel dettaglio.
Vendita di un immobile, le varie possibilità e l’usufrutto
Comunemente quando si vende una casa si cede in un’unica soluzione l’immobile ed ogni altro diritto, esattamente come avverrebbe in caso di un’automobile, un terreno o un gioiello. Tuttavia, esistono anche delle alternative intermedie: è possibile cedere la sola nuda proprietà, mantenendo l’usufrutto o viceversa cioè vendere l’usufrutto mantenendo il possesso del bene. Con la vendita o la cessione dell’usufrutto il proprietario dell’immobile mantiene solo i diritti relativi alla proprietà (in pratica diventa un “nudo proprietario”), ma perde quelli riguardanti il suo utilizzo, come il diritto all’abitazione. Chi compra l’usufrutto, viene definito usufruttuario ed acquisisce la possibilità di beneficiare della casa: con il diritto di abitazione, di cessione, locazione o vendita dello stesso usufrutto.
Usufrutto di un immobile, di cosa si tratta
L’usufrutto è un diritto reale che attribuisce a una persona (chiamata usufruttuario) il potere di usare e trarre profitto da una cosa altrui (chiamata proprietà), senza alterarne la sostanza. L’usufrutto può avere una durata massima pari alla vita dell’usufruttuario o a un termine inferiore stabilito in uno specifico contratto. L’usufrutto può essere costituito per atto tra vivi (donazione, compravendita, ecc.) o per disposizione di legge (successione, separazione, ecc.). Comunemente, chi possiede un immobile e vuole ottenere una rendita senza rinunciare alla proprietà può valutare la possibilità di venderne l’usufrutto. Si tratta di un’operazione che consente di trasferire a un terzo il diritto di godere dell’immobile per un certo periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo economico. Ma quali sono i reali vantaggi, i rischi e le norme da rispettare?
Vendita usufrutto Roma, le tempistiche
Prima ancora di entrare nel merito dei rischi e della normativa a tutela delle parti per tale pratica immobiliare è bene sottolineare l’aspetto che riguarda le tempistiche di questo negozio giuridico. Quando si parla di vendita di usufrutto e/o nuda proprietà a Roma o in qualunque altra città infatti non si tratta mai di contratti privi di vincoli temporali: non esistono usufrutti a tempo indeterminato! In genere la durata massima del contratto viene fatta coincidere con la vita del cessionario. Quando questi muore, il diritto all’usufrutto torna nelle mani del proprietario. Ciò vale anche quando il vincolo sia ufficialmente riferito ad uno specifico arco di tempo (ad esempio 5 o 10 anni): se il cessionario muore prima, l’usufrutto torna al proprietario prima del previsto, ma in alcun modo può passare agli eredi del defunto. Questo perché l’usufrutto è un bene personale, non materiale.
Vendita usufrutto Roma, i diritti ed i doveri
Fatti salvi i vincoli temporali appena descritti, il cessionario può disporre dell’usufrutto come ritiene più opportuno, ad esempio abitando la casa, affittandola, prestandola o vendendo anche lo stesso usufrutto ad un’altra persona. L’unico limite che ha è quello della destinazione d’uso: un immobile residenziale non può divenire un ufficio o un negozio. La pena sarebbe l’annullamento del contratto di usufrutto. È chiaro che in un siffatto contesto tra diritti e doveri di proprietario ed usufruttuario possono crearsi delle difficoltà. Per questo è importante affidarsi alla legge: la vendita dell’usufrutto è regolata dagli articoli 978 e seguenti del codice civile. Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e deve essere trascritto nei registri immobiliari. L’acquirente dell’usufrutto assume tutti i diritti e i doveri dell’usufruttuario originario, salvo diversa pattuizione. In particolare, l’acquirente ha il diritto di:
- abitare l’immobile o affittarlo a terzi
- percepire i frutti e i redditi derivanti dall’immobile
- eseguire le opere necessarie per la conservazione dell’immobile
- chiedere al proprietario il rimborso delle spese straordinarie sostenute per l’immobile
L’acquirente ha anche il dovere di:
- rispettare la destinazione dell’immobile
- non alterare la sostanza dell’immobile
- pagare le imposte e le tasse relative all’immobile
- restituire l’immobile al proprietario al termine dell’usufrutto
Vendita usufrutto casa, e ruolo degli eredi
La vendita dell’usufrutto può essere conveniente per l’usufruttuario che ha bisogno di liquidità o che non intende più abitare nell’immobile. Può essere anche vantaggiosa per l’acquirente che può usufruire dell’immobile per un periodo determinato, pagando un prezzo inferiore rispetto alla compravendita. L’usufruttuario ha il diritto dunque se vuole di vendere l’usufrutto a un terzo, purché non sia vietato dal titolo costitutivo. Tale cessione non comporta il trasferimento della proprietà, ma solo del diritto di godimento. Ne consegue che il proprietario conserva il diritto di rivendicare il bene al termine dell’usufrutto, in genere alla morte dell’usufruttuario o dopo un certo numero di anni prestabilito per contratto. Allo stesso modo tale vendita non pregiudica i diritti degli eredi del proprietario o dell’usufruttuario originario. Gli eredi del proprietario succedono nella nuda proprietà e possono rivendicare la cosa al termine dell’usufrutto. Gli eredi dell’usufruttuario originario succedono nell’eventuale residuo del diritto di usufrutto, se non è scaduto o estinto. Se l’usufruttuario originario ha venduto l’usufrutto per tutta la vita, gli eredi non hanno alcun diritto sull’immobile.
In caso di vendita o acquisto dell’usufrutto di una casa, data la delicatezza della trattazione, è sempre utile rivolgersi ad un professionista del settore, esperto nella materia specifica, come i consulenti di Gruppo Capital.
