Vendita immobile ricevuto in donazione: modalità, tasse, limiti

Vendita immobile ricevuto in donazione? Non è una missione impossibile, ma sicuramente merita un’attenzione ai dettagli e alla burocrazia migliore e diversa rispetto alla cessione di una qualunque altra casa. Sussistono, cioè, dei potenziali rischi per chi acquista e relative conseguenze per chi vende senza averne tutti i titoli necessari. Vediamo nel dettaglio cosa occorre sapere al riguardo.

Donazione immobile

La donazione di un immobile è un atto attraverso il quale una persona (donante) trasferisce gratuitamente la proprietà di un bene a un’altra persona (donatario), per spirito di liberalità. Si tratta di un contratto che richiede una forma scritta e ovviamente la presenza di un notaio, quale garante dell’atto stesso. Non mancano il pagamento delle dovute imposte e tasse relative al passaggio di proprietà. Chi riceve un immobile in donazione può disporne liberamente, a meno che non siano previste delle clausole limitative, come la riserva di usufrutto o la condizione di reversibilità. Inoltre non va dimenticato che la donazione non deve violare i diritti ereditari legittimi dei familiari del donante, in tutto o in parte. Proprio per questi motivi, la vendita di un immobile ricevuto in donazione è possibile, ma può presentare alcune difficoltà e rischi che è bene conoscere prima di procedere.

Vendita immobile ricevuto in donazione: come fare e modalità

Per vendere un immobile ricevuto in donazione, occorre seguire le stesse modalità previste per qualsiasi altro tipo di compravendita immobiliare. In particolare, bisogna:

• Trovare un acquirente interessato al bene e concordare il prezzo e le modalità di pagamento.
• Stipulare un contratto preliminare (compromesso o promessa di vendita) con il quale le parti si impegnano a concludere il contratto definitivo entro una certa data. Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua stipula e comporta il pagamento di una imposta pari al 3% del corrispettivo pattuito, con una franchigia di 1.000 euro. Non è obbligatorio, ma spesso è molto utile per entrambe i contraenti.
• Richiedere le visure catastali e ipotecarie dell’immobile per verificare l’assenza di vincoli, oneri o pendenze che possano pregiudicare la vendita.
• Recarsi dal notaio per la stipula del contratto definitivo (rogito notarile) con il quale si trasferisce la proprietà dell’immobile all’acquirente. Il notaio provvede a redigere l’atto, a riscuotere le imposte e le tasse dovute, a verificare l’identità e la capacità delle parti, a effettuare le formalità necessarie per rendere efficace e opponibile il trasferimento.

Nella fase della presentazione della documentazione al notaio, preferibilmente in fase di compromesso, è necessario rappresentare anche l’origine della proprietà e quindi l’atto di assegnazione con donazione. È un’informazione che non si può negare all’acquirente. Questi avrà quindi la possibilità di fare le sue valutazioni e decidere se procedere all’acquisto oppure no. La situazione più complessa che si può rivelare anche dopo il rogito è che altri eredi possano legittimamente richiedere parte della casa!

Vendita immobile ricevuto in donazione: quali limiti

Ma è solo questo appena citato il problema? No. La vendita di un immobile ricevuto in donazione può essere impugnata o revocata in alcuni casi previsti dalla legge. In particolare:

• Gli eredi legittimari del donante (coniuge, figli o genitori) possono esercitare l’azione di riduzione della donazione se questa ha leso la loro quota di legittima. Si tratta della quota minima di eredità che spetta ai familiari più stretti del defunto, indipendentemente dalla volontà testamentaria o dalle disposizioni date in vita. L’azione di riduzione può essere proposta entro 10 anni dalla morte del donante e può essere diretta anche contro l’acquirente dell’immobile donato, se questi era a conoscenza della lesione della legittima o se ha acquistato il bene a titolo gratuito o con evidente sproporzione tra il valore dell’immobile e il prezzo pagato.
• Il donante può revocare la donazione per sopravvenienza di figli (se al momento della donazione non ne aveva o li riteneva morti o incapaci di procreare) o per ingratitudine del donatario (se questi ha commesso gravi reati nei confronti del donante o ha mancato agli obblighi derivanti dalla donazione). La revoca deve essere chiesta entro un anno dal giorno in cui il motivo è stato conosciuto dal donante e non può essere esercitata se il bene è stato alienato dal donatario a un terzo in buona fede.
• Il donatario può rinunciare alla donazione se questa comporta degli oneri superiori al valore del bene o se il bene è affetto da vizi che ne diminuiscono l’utilità o ne rendono pericoloso l’uso. La rinuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta dei motivi che la giustificano e non può essere fatta se il donatario ha alienato il bene o ne ha accettato i benefici.

Per tutti questi motivi, la vendita di un immobile ricevuto in donazione può risultare complessa, ma non impossibile. Il consiglio è quello di affidarsi ad un’agenzia immobiliare sul territorio, come Gruppo Capital e che abbia esperienza in questo tipo di transazioni: l’obiettivo è quello di identificare e scongiurare tutti i rischi e le complessità del caso.

Vendita immobile ricevuto in donazione: quali tasse

Nel momento in cui si riesce a vendere un immobile ricevuto in donazione è necessario il pagamento di diverse imposte e tasse, sia ad opera del venditore che dell’acquirente. In particolare:

• Il venditore deve pagare l’imposta sul reddito derivante dalla plusvalenza realizzata con la vendita, se questa avviene entro cinque anni dalla donazione e se l’immobile non è la sua prima casa. L’imposta si calcola applicando le aliquote Irpef (da 23% a 43%) alla differenza tra il prezzo di vendita e il valore catastale dell’immobile al momento della donazione, rivalutato del 5%. Se invece la vendita avviene dopo cinque anni dalla donazione o se l’immobile è la prima casa del venditore, non si paga alcuna imposta sul reddito.
• L’acquirente deve pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, che variano a seconda della natura dell’immobile (abitativo o non abitativo), della sua destinazione (prima o seconda casa) e della qualità dell’acquirente (privato o impresa). In generale, le imposte si calcolano sul valore catastale dell’immobile, rivalutato del 10%, e sono pari al:

– 2% per la prima casa abitativa, più 50 euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale;

– 9% per la seconda casa abitativa, più 50 euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale;

– 9% per gli immobili non abitativi, più l’1% per l’imposta ipotecaria e il 2% per l’imposta catastale.

• Il notaio deve essere pagato dall’acquirente per i suoi onorari e le sue spese, che dipendono dal valore dell’immobile e dalla complessità dell’atto. In media, si può stimare una spesa tra il 2% e il 3% del prezzo di vendita.