Vendita casa con inquilino dentro è possibile? È una situazione in cui è possibile trovarsi per diversi motivi, come ad esempio un’improvvisa necessità economica, per un cambio di destinazione d’uso dell’immobile o semplicemente perché ci si vuole disfare di un bene che non si vuole più gestire. Cederlo è possibile, certamente! Tuttavia, occorre prestare attenzione ad alcuni aspetti, modalità, tempi e clausole della vendita. Ecco cosa occorre sapere e fare per affrontare al meglio questa operazione immobiliare.
Vendita casa con inquilino: è possibile e cosa occorre sapere
La vendita di una casa con inquilino è possibile, ma comporta alcune limitazioni e obblighi da parte del proprietario. Prima di tutto occorre rispettare il contratto di locazione in essere con lo stesso locatario: non può essere rescisso anticipatamente se non per seri motivi identificati e previsti preventivamente dalla normativa. È il caso ad esempio di morosità, inadempienze, necessità personale o familiare del proprietario. Inoltre, il venditore deve comunicare all’inquilino la sua intenzione di cedere l’immobile con un preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza del contratto. Tale preavviso serve all’inquilino per avere la possibilità di esercitare il suo diritto di prelazione, ossia la possibilità di acquistare l’immobile alle stesse condizioni offerte da un eventuale acquirente terzo, ma anche per avere la consapevolezza di un mancato rinnovo, ovvero per cercare eventualmente un’altra casa in affitto.
Vendita casa con inquilino e diritto di prelazione
Facciamo un piccolo focus sul diritto di prelazione: è disciplinato dall’articolo 38 della legge 392/1978. Stabilisce che il proprietario deve comunicare all’inquilino le condizioni essenziali della proposta di vendita ricevuta da un terzo (prezzo, modalità di pagamento, eventuali oneri accessori) e concedergli un termine di 60 giorni per manifestare la sua volontà di acquistare l’immobile alle medesime condizioni. Se l’inquilino accetta la proposta entro il termine stabilito, si conclude il contratto preliminare tra le parti. Se invece l’inquilino rifiuta o non risponde entro il termine, il proprietario può procedere alla vendita con il terzo acquirente. Tuttavia, se il proprietario vende l’immobile a condizioni diverse o più favorevoli rispetto a quelle comunicate all’inquilino, quest’ultimo ha diritto di agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto e la consegna dell’immobile.
Vendita casa con inquilino: quali tempi?
I tempi della vendita di una casa con inquilino dipendono da diversi fattori, tra cui la volontà del locatario di esercitare o meno il diritto di prelazione, la durata del contratto di locazione in corso, la disponibilità del terzo acquirente a subentrare nel contratto o a stipularne uno nuovo. In generale, si può dire che la vendita di una casa con inquilino richiede più tempo rispetto ad una libera, perché comporta maggiori formalità e procedure. Si stima che i tempi medi possano variare tra i sei mesi e i due anni. Non di rado la vendita è anche più difficile: l’acquirente deve sostanzialmente mirare ad un investimento nel tempo poiché oggi è ancora difficile sfrattare un inquilino ed ottenere rapidamente il proprio immobile, anche in caso di contratto di locazione scaduto o di morosità.
Vendita casa con inquilino: clausole possibili da conoscere
Nella vendita di una casa con inquilino è possibile inserire alcune clausole nel contratto preliminare o definitivo per tutelare le parti coinvolte, alcune comuni ed utili in tutte le compravendite immobiliari. Ad esempio:
- Clausola risolutiva espressa: prevede che il contratto si risolva automaticamente in caso di mancato pagamento del prezzo o di altre obbligazioni da parte dell’acquirente.
- Clausola penale: stabilisce una somma da corrispondere come penale in caso di inadempimento o ritardo nell’esecuzione del contratto di una delle parti.
- Clausola sospensiva: subordina l’efficacia del contratto al verificarsi di una determinata condizione (ad esempio l’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente).
- Clausola riservato dominio: prevede che il trasferimento della proprietà dell’immobile avvenga solo al momento del pagamento integrale del prezzo da parte dell’acquirente.
- L’acquirente può richiedere l’efficacia della compravendita, nel preliminare, previa liberazione dell’appartamento affittato.
Queste sono solo alcune delle possibili clausole che si possono inserire nella vendita di una casa con inquilino. Si consiglia di affidarsi a un notaio per redigere il contratto in modo chiaro e completo, tenendo conto delle esigenze e delle aspettative di entrambe le parti. Tuttavia, affidarsi ad un’agenzia immobiliare sul territorio e di provata esperienza come Gruppo Capital aiuta a vendere più rapidamente e senza tante preoccupazione per i cavilli burocratici, che un agente immobiliare sa affrontare per tempo.
