Vendere casa ereditata prima dei 5 anni è possibile?

Vendere casa ereditata prima dei 5 anni è possibile? È un dubbio lecito se si riceve in eredità un immobile di cui non si ha bisogno e che magari potrebbe essere utile per monetizzare. La risposta non è semplice poiché dipende dai casi. Ecco cosa occorre sapere su questo argomento.

Cosa fare per vendere una casa ereditata

Prima di poter solo pensare di vendere una casa ricevuta in eredità occorre ottemperare alcune pratiche burocratiche che riguardano la successione dei beni. In particolare, occorre effettuare i seguenti adempimenti:

• presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate entro un anno dal decesso del proprietario. In essa, bisogna indicare il valore dell’immobile e pagare le relative imposte;
• accettare l’eredità: può essere fatto in modo esplicito o tacito. Se c’è un testamento, bisogna recarsi dal notaio che ne cura l’apertura, oppure ci si può rivolgere al cancelliere di un tribunale. L’accettazione tacita si configura quando si compie un atto incompatibile con la volontà di rinunciare, come ad esempio la vendita del bene; attenzione poiché l’accettazione dell’eredità comporta insieme alla successione dei beni, anche quella dei debiti del defunto per cui è sempre importante fare un’adeguata analisi della situazione.
• effettuare la voltura catastale dell’immobile, cioè, modificare l’intestazione al catasto. Se si è accettata l’eredità con il notaio, sarà lui a occuparsi delle trascrizioni necessarie; altrimenti, occorrerà farlo personalmente o tramite un intermediario come ad esempio un commercialista, un CAF o un immobiliarista.
• se la casa è stata ereditata da più eredi, procedere alla divisione dell’eredità, che può avvenire tramite un accordo contrattuale o tramite il tribunale, in caso di litigio.

Quanto si paga per l’eredità della casa

Le imposte da pagare quando si eredita un immobile dipendono dal grado di parentela rispetto al defunto e dal valore della casa. Queste le aliquote a seconda dei casi:

l’imposta di successione: è del 4% per coniuge e figli, del 6% per fratelli e sorelle o altri parenti fino al quarto grado in linea diretta o al terzo grado in linea collaterale, e dell’8% per altri soggetti; tali aliquote si applicano solo sulla parte del valore dell’immobile che supera una franchigia stabilita dalla legge (1 milione di euro per coniuge e figli, 100 mila euro per fratelli e sorelle, nulla per gli altri);

• l’imposta ipotecaria, che è del 2% sul valore catastale dell’immobile;
• l’imposta catastale, che è dell’1% sul valore catastale dell’immobile.

Se l’immobile ricevuto in successione non viene subito messo in vendita ma diventa prima casa dell’erede, occorre dichiararlo in sede di passaggio di proprietà per poter beneficiare delle agevolazioni correlate. In particolare:

• non si paga l’imposta di successione se il valore dell’immobile non supera i 120 mila euro;
• si paga una quota fissa di 200 euro per le imposte ipotecaria e catastale;
• non si paga l’IMU (Imposta Municipale Unica) sull’immobile.

Quando vendere la casa ereditata

Se si è ricevuta una casa in eredità e la si vuole vendere esistono dei limiti temporali da rispettare in alcuni casi. Nello specifico:

• se si è dichiarato di entrare in possesso dell’immobile come prima casa per ottenere le agevolazioni fiscali bisognerà attendere 5 anni prima di venderla. In caso contrario occorre acquistare un’altra abitazione con le stesse caratteristiche di prima casa entro un anno dalla vendita; altrimenti si perdono le agevolazioni ed occorre pagare le dovute tasse.
• se la casa ereditata non rientra nelle agevolazioni prima casa, può essere venduta in qualsiasi momento senza pagare tasse sulla plusvalenza. La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il valore dichiarato nella successione. Se vendi un immobile acquistato a titolo oneroso (cioè, pagando un prezzo) entro 5 anni dall’acquisto, invece, devi pagare una tassa del 26% sulla plusvalenza.

Diritto di prelazione degli altri eredi

Se si vuole vendere una casa ereditata, bisogna tenere conto del diritto di prelazione degli altri eredi. Questo significa che, prima di vendere l’immobile a un terzo, bisogna offrire la propria quota agli altri coeredi, che hanno la precedenza nell’acquisto. Se non lo si fa, gli altri eredi possono esercitare il diritto di riscatto: ovvero riprendersi l’immobile anche dall’acquirente con una serie di problematiche legali ed economiche correlate. Per tale motivo la vendita di una casa appena ereditata non è sempre facile: il compratore deve conoscere ed accettare il rischio. Per evitare questo gli altri eredi devono rinunciare ufficialmente ad diritto di prelazione, oppure si può procedere alla divisione dell’eredità acquistando per se stessi le quote degli altri eredi.

Vendere una casa ereditata prima dei 5 anni è possibile?

In conclusione: sì è possibile, ma seguendo le regole che tutelano l’eredità altrui e pagando le dovute tasse. In pratica occorre rispettare il diritto di prelazione degli altri eredi, se ce ne sono. Se per vendere la casa ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare qualificata come Gruppo Capital, il consulente dedicato potrà accompagnare il venditore in tutto l’iter burocratico e consigliare cosa è meglio fare per vendere prima possibile con il miglior profitto.