Vendere casa senza abitabilità è possibile? La compravendita immobiliare è di per sé stessa un’operazione complessa che richiede il rispetto di determinati requisiti e l’adempimento di altrettante pratiche burocratiche. Tra questi aspetti assumono particolare rilievo quelli che riguardano i titoli legali relativi alla casa, come il certificato di abitabilità. Si tratta di un documento che attesta che l’immobile è conforme alle norme edilizie e igienico-sanitarie e che può essere utilizzato come abitazione. Ma in cosa consiste di preciso questo certificato, qual è la differenza con l’agibilità e soprattutto è possibile vendere una casa senza abitabilità? Di seguito le risposte a tali quesiti.
Abitabilità casa: cos’è e differenza con agibilità
Sostanzialmente quando si parla di abitabilità di un immobile si fa riferimento ad un certificato rilasciato dall’ufficio di competenza del comune in cui è situata la costruzione, che attesta l’idoneità di una casa ad essere abitata, come si può semplicemente evincere dal nome, in quanto rispettante i requisiti minimi previsti dalla legge in materia di sicurezza, salubrità, risparmio energetico e accessibilità. Di contro l’agibilità, identifica un immobile realizzato con determinati parametri di sicurezza. La differenza tra abitabilità e agibilità è quindi sostanziale: la prima riguarda le caratteristiche qualitative dell’immobile ed è comunemente riferita a soluzioni residenziali, la seconda si riferisce alla stabilità della costruzione. Questa distinzione è stata effettiva dal punto di vista burocratico però solo fino a qualche anno fa: di fatto è stata cancellata con l’emanazione del Testo Unico sull’Edilizia (DPR 380 del 2001) e confermata in una sentenza Tar del Lazio risalente al 2012. I termini di abitabilità e agibilità, quindi, hanno perso la loro diversità originaria e sono confluiti dal punto di vista legale nel certificato unico di agibilità, con l’intenzione di semplificare i vari iter burocratici, ma di fatto creando una certa confusione ai non addetti ai lavori.
Certificato di agibilità/abitabilità, cosa occorre sapere
Dunque, benché concettualmente abitabilità e agibilità rappresentino aspetti diversi, in materia di documentazione burocratica non sussiste differenza e si parla unitariamente di “certificato di agibilità” o SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità), necessario ad attestare l’idoneità di un immobile ad essere abitato. Serve sempre richiederlo in caso di costruzione di un nuovo immobile, di importanti lavori di ristrutturazione con modifiche alla struttura originaria di un fabbricato. Per ottenerlo occorre fare domanda all’ufficio competente del Comune in cui l’immobile è situato, allegando determinanti documenti tecnici, attestanti i requisiti necessari all’ottenimento del certificato, come i seguenti:
- autocertificazione del tecnico incaricato che specifichi la presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge
- planimetrie catastali
- conformità degli impianti
- collaudo statico con conformità antisismica
- regolarità igienico-sanitaria
- superamento delle barriere architettoniche
In genere questo certificato viene rilasciato dall’ente preposto entro 30 gg dalla presentazione della domanda, a meno che non vi siano problematiche di rilievo nella documentazione.
È possibile quindi vendere casa senza abitabilità? Sì, no, perché?
La risposta a questa domanda è piuttosto complessa. Dal punto di vista della legge non esiste un divieto specifico, fatto è che in fase di rogito il certificato di abitabilità- agibilità è richiesto. Al momento del preliminare di compravendita non si tratta di un documento obbligatorio per cui può sfuggire all’attenzione delle parti. In genere però il venditore dovrebbe essere consapevole dello status dell’immobile e quindi già in questa fase dovrebbe far presente all’acquirente la situazione. In tal caso sono previsti degli accordi: il venditore si impegna a richiedere tale certificato al comune, effettuando laddove necessari i dovuti lavori, entro la data del rogito. In alternativa, chi compra può accettare in cambio di uno sconto sostanziale nel prezzo della casa, di acquistare lo stesso e provvedere in un secondo momento a regolarizzare la situazione per conto proprio. Tutto va messo per iscritto. In pratica è possibile vendere una casa senza abitabilità e agibilità a patto che vi sia trasparenza. E se questo non avviene? Fermo restando che il notaio avrebbe l’obbligo di controllare tutta la documentazione dell’immobile in fase di stipula del rogito, può capitare che ciò non avvenga. L’acquirente ha tempo 10 anni per opporsi alla vendita nel momento in cui scopre di essere stato ingannato, ovvero di aver comprato una casa priva della dovuta abitabilità- agibilità. Può richiedere l’annullamento dell’atto e citare il venditore per danni.
Vendere casa senza abitabilità: il ruolo della agenzia immobiliare
Vendere una casa senza abitabilità può essere un’operazione complessa e rischiosa, sia per il venditore che per l’acquirente. Per tale motivo, è importante affidarsi a un’agenzia immobiliare qualificata e competente, che possa assistere le parti in tutte le fasi della vendita e garantire la massima trasparenza e sicurezza. Un’agenzia immobiliare seria infatti è tenuta a controllare la presenza di tutti i documenti dell’immobile nel momento in cui assume l’incarico verificando la presenza di eventuali irregolarità o difformità edilizie; può quindi consigliare il venditore sulle modalità e sui tempi per ottenere l’abitabilità, eventualmente avvalendosi di professionisti qualificati; redigere il preliminare di compravendita in modo chiaro e completo, inserendo tutte le clausole necessarie al caso per tutelare il venditore e l’acquirente; l’agente immobiliare è inoltre tenuto per legge ad informare le parti su ogni situazione anomala che si trova ad incontrare. Per tutti i dubbi sul tema è possibile rivolgersi direttamente ai consulenti immobiliari di Gruppo Capital.
